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l'immobilier en toutes sécurité

Un patrimoine immobilier en ruine

Même si elle n’est pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet de réduire le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation.
Dans un pays où il ne se construit pas assez de logements et où beaucoup d’immeubles s’effondrent faute d’entretien, la maintenance immobilière et la rénovation urbaine revêtent une importance particulière. Si elles ne contribuent pas à d’importants compléments de production d’habitat, elles permettent néanmoins de réduire l’ampleur du déficit, en continuant à abriter de nombreux citoyens dans ces vieux immeubles qu’elles ont contribué à maintenir en état d’être habités. Alors que la maintenance du parc immobilier (entretien, réparation, rénovation et réhabilitation) représente environ 30% de la valeur de la production de l’industrie de la construction dans les pays industrialisés, elle ne constitue en Algérie qu’une activité marginale à laquelle les pouvoirs publics tardent à fournir l’arsenal juridique et les moyens financiers à même de la promouvoir. Si elle n’est effectivement pas productrice de logements neufs, la maintenance immobilière permet au moins de ne pas exacerber le déséquilibre entre l’offre et la demande d’habitat en allongeant la durée de vie des vieux immeubles d’habitation qui, à défaut, se seraient effondrés et par conséquent soustraits du parc immobilier national. Tout plaide pour la promotion de cette activité en Algérie où l’on construit encore trop peu par rapport aux besoins et où le patrimoine immobilier en grande partie hérité de la colonisation est en phase de dégradation avancée.
La maintenance immobilière, une culture à créer
Les citoyens délogés, en raison du danger d’effondrement que présente leur immeuble resté longtemps sans entretien, constituent une charge supplémentaire pour l’Etat qui n’arrive même pas à satisfaire la demande naturelle générée par l’accroissement démographique. Si les immeubles en question avaient bénéficié d’un minimum de maintenance, ils seraient encore debout et leurs occupants auraient évidemment continué à y être logés. C’est dire son importance, notamment en cette période de forte tension sur le logement. La maintenance immobilière qui consiste à entretenir, réparer et rénover périodiquement des immeubles mérite également d’être organisée et encouragée de manière à ce qu’elle devienne l’apanage de promoteurs immobiliers professionnels. L’enjeu est important, une rénovation urbaine encadrée par des gens du métier permet de développer encore plus l’industrie des matériaux de construction et de promouvoir la petite et moyenne entreprise dans un large éventail d’activités comme la maçonnerie, la pose de carrelage, la plomberie, l’électricité, la ferronnerie et la peinture-vitrerie. Ce sont des entreprises faciles à créer car elles ne requièrent pas de gros capitaux ni d’équipements sophistiqués. Les instruments et outils de travail traditionnels suffisent largement. Beaucoup d’entreprises pourraient donc naître et se développer pour le grand bien de notre parc immobilier, s’il y avait de la part des pouvoirs publics, mais aussi des propriétaires privés qui détiennent une importante partie des immeubles d’habitation un réel intérêt pour la maintenance. Sur le terrain, le constat est en effet alarmant. Les vieux immeubles, pour certains ayant une valeur historique, continuent à se dégrader et à se fragiliser pour être à la merci du moindre déchaînement de la nature. Le séisme de mai 2003 a apporté la preuve de la vulnérabilité de ces immeubles qui ont subi de gros dégâts ou se sont totalement effondrés. On a ainsi pu mesurer l’ampleur du désastre en grande partie dû à cette défaillance de la maintenance des vieux immeubles que l’Etat a chèrement payés en engageant dans l’urgence de très coûteux mais pas toujours efficaces travaux de réparation et de confortement. Plus grave encore, le séisme a révélé au grand jour que des immeubles beaucoup plus récents peuvent avoir le même destin lorsque leurs occupants leur ont fait subir des prédations qu’aucune action de maintenance ne vient réparer. C’est du reste ce spectacle de laideur qu’offrent bon nombre de nos cités édifiées depuis à peine quelques années, souffrant visiblement d’un manque flagrant d’entretien.
Des immeubles abandonnés
L’état d’abandon dans lequel se trouve le patrimoine immobilier s’explique par la privatisation d’une grande partie des logements publics, en application des lois relatives à la cession des biens de l’Etat à des particuliers. La responsabilité de l’entretien des immeubles qui revenait auparavant à l’Etat, propriétaire, devait de ce fait être transférée aux nouveaux propriétaires ou copropriétaires, mais faute de dispositif réglementaire et législatif susceptible d’encadrer les syndicats d’immeubles censés prendre le relais, l’Etat s’est vu contraint de continuer à assumer cette charge à travers ses offices (OPGI, EPLF, AADL). Une tâche qu’ils ne peuvent évidemment pas assumer correctement du fait de l’importance et de la diversité du patrimoine à gérer de surcroît pour le compte de citoyens peu soucieux du devenir de leur cadre de vie. Le cadre législatif et réglementaire régissant la gestion des immeubles et leurs espaces communs étant suffisamment clarifié, il est aujourd’hui temps que les OPGI passent la relève aux administrateurs de biens qu’ils doivent, évidemment, aider à se constituer. Ce serait une action salutaire pour le patrimoine immobilier algérien qui souffre précisément de ce défaut de prise en charge permanente en matière d’entretien par les plus concernés, à savoir les occupants, qu’ils soient propriétaires ou seulement locataires. Pour ce qui est du patrimoine immobilier privé (plus de 80% du parc immobilier algérien) qui accumule un retard encore plus grand en matière d’entretien, l’état de dégradation avancé dans lequel il se trouve s’explique en grande partie par la réglementation des loyers qui ne prévoit pas de révision à la hausse, quand bien même leurs propriétaires effectueraient de coûteux travaux de rénovation. L’effondrement d’immeubles privés auxquels on assiste, malheureusement de plus en plus fréquemment, notamment dans les quartiers anciens, est certes dû à la suroccupation des logements mais notre conviction est que ces immeubles auraient certainement tenu plus longtemps si leurs propriétaires les avaient mieux entretenus. C’est pourquoi il est urgent de les impliquer, par des mesures incitatives mais également pénales, dans ces actions de sauvegarde que constituent l’entretien, la réparation et la rénovation d’immeubles.
Nordine Grim
publié par Reda MEBARKI dans: aadl.elachour